Tokenizzazione di beni reali (RWA)

Illustrazione concettuale di beni reali e delle loro rappresentazioni digitali.

Tokenizzazione degli asset del mondo reale (RWA tokenizzazione) è la rappresentazione o l’emissione di asset sotto forma di token digitali su un registro programmabile. Può collegare strumenti finanziari e beni fisici ad applicazioni blockchain, inclusa la finanza decentralizzata (DeFi). Il valore economico di un token e i diritti del titolare dipendono dall’asset sottostante, dall’accordo giuridico e dalla tecnologia utilizzata.

Che cos’è la tokenizzazione degli RWA?

La tokenizzazione può creare una rappresentazione digitale di un asset esistente oppure emettere uno strumento direttamente su una piattaforma programmabile. I token possono rappresentare una partecipazione proprietaria, un credito, una quota di un fondo o un diritto a flussi di cassa specifici. L’OCSE distingue le rappresentazioni di asset esistenti, talvolta chiamate gemelli digitali, dagli asset emessi nativamente in forma tokenizzata. Il possesso di un token non conferisce necessariamente la proprietà dell’asset sottostante.

La frazionizzazione suddivide una partecipazione in unità più piccole. Per esempio, un accordo potrebbe suddividere il capitale di una società proprietaria di un immobile in 1,000 unità tokenizzate uguali; la società continuerebbe a detenere l’immobile, mentre gli investitori avrebbero i diritti specificati per tali unità. È un esempio illustrativo, non la descrizione di una specifica offerta. La frazionizzazione modifica l’unità di investimento, senza modificare automaticamente il titolo giuridico sull’immobile.

Struttura giuridica e operativa

Un accordo di tokenizzazione richiede più di un contratto token. Un documento del personale della Federal Reserve individua l’asset di riferimento, il registro, un meccanismo di valutazione, la custodia e le modalità di rimborso come elementi chiave di progettazione. In genere, gli asset fisici richiedono agenti esterni alla blockchain per valutarli e custodirli. Una società, un fondo o un altro veicolo giuridico può detenere l’asset, mentre i token rappresentano partecipazioni in tale veicolo.

Emissione, negoziazione sul mercato secondario e rimborso sono processi distinti. Trasferire un token a un altro portafoglio non equivale necessariamente a ottenere denaro o la consegna dell’asset di riferimento dall’emittente. Gli strumenti tokenizzati possono continuare a servirsi di custodi, amministratori di fondi e depositari di titoli. I loro registri e processi di regolamento devono essere coordinati con il registro digitale.

Tecnologia alla base della tokenizzazione degli RWA

Un registro registra i token e i trasferimenti; gli smart contract possono applicare regole di trasferimento ed eseguire operazioni al verificarsi di condizioni specificate. Alcuni sistemi usano blockchain pubbliche, mentre altri limitano la partecipazione. Una registrazione on-chain non dimostra di per sé l’accuratezza di una valutazione off-chain né l’esistenza di un bene fisico.

Le interfacce dei token Ethereum illustrano diverse scelte tecniche:

• ERC-20 definisce un’interfaccia per token intercambiabili, che comprende saldi, trasferimenti e autorizzazioni di spesa.
• ERC-721 identifica token distinti e non fungibili. Può identificare un oggetto o un diritto univoco, ma non determina i diritti giuridici off-chain associati a tale identificativo.
• ERC-1155 supporta più tipi di token in un unico contratto, inclusi tipi fungibili e non fungibili e trasferimenti in batch.
• ERC-3643 aggiunge un quadro autorizzato compatibile con ERC-20. Il suo registro delle identità e i controlli di conformità possono limitare i trasferimenti ai destinatari idonei.

Oracoli e altri fornitori di dati trasmettono informazioni che un contratto non può ottenere direttamente, come i prezzi off-chain. La loro accuratezza e governance incidono sull’affidabilità delle valutazioni. L’esecuzione su blockchain non elimina la dipendenza da questi fornitori.

Tipi di asset che possono essere tokenizzati

Immobili

I token possono rappresentare partecipazioni in un’entità proprietaria di immobili residenziali o commerciali, anziché un’iscrizione diretta nel registro fondiario. A seconda dell’offerta, tali partecipazioni possono includere diritti sui redditi o sui proventi della vendita. Gli immobili restano difficili da valutare e relativamente illiquidi; continuano ad applicarsi gli accordi giuridici e fiscali specifici per ciascun immobile.

Materie prime

I token legati alle materie prime collegano unità digitali a beni immagazzinati o a diritti su tali beni. I termini di PAX Gold di Paxos descrivono ciascun PAXG come rappresentativo di un’oncia troy fine di oro conforme allo standard London Good Delivery, comprese le partecipazioni proporzionali in lingotti allocati. La custodia, le modalità di rimborso ammesse e le condizioni applicabili restano parte dell’accordo. Sono stati sperimentati anche token legati a prodotti agricoli: nel marzo 2022, Santander e Agrotoken hanno annunciato iniziative per prestiti garantiti da token collegati a soia, mais e grano.

Strumenti finanziari

Obbligazioni, azioni e partecipazioni in fondi di investimento possono essere emesse o rappresentate come token. La loro esposizione finanziaria può differire: un’obbligazione tokenizzata, una quota di un fondo che detiene obbligazioni e uno strumento di terzi che ne segue i prezzi non sono pretese giuridiche intercambiabili. Nel gennaio 2026, il personale della Securities and Exchange Commission statunitense ha distinto i titoli tokenizzati sponsorizzati dall’emittente dai modelli di custodia di terzi e sintetici. La dichiarazione osserva che i token di terzi possono conferire diritti diversi e comportare ulteriori rischi di controparte o fallimento. Si tratta delle opinioni del personale sul diritto statunitense dei titoli, non di una decisione valida per ogni giurisdizione.

Arte e altri beni unici

Una ricerca dell’OCSE include l’arte tra gli asset non finanziari considerati per la tokenizzazione. Un token può identificare un oggetto o rappresentare un interesse finanziario a esso collegato; identificare un’opera su un registro è distinto dall’acquisirne la proprietà o i diritti di proprietà intellettuale. L’accordo giuridico associato determina i diritti offerti.

Benefici della tokenizzazione degli RWA

I potenziali benefici dipendono dalla progettazione e dall’uso del sistema:

• Accessibilità: unità di investimento più piccole possono ridurre il capitale necessario per ottenere una partecipazione in un asset. Le regole di ammissibilità degli investitori possono comunque limitare l’accesso.
• Trasferibilità e liquidità: i trasferimenti digitali possono agevolare lo scambio delle partecipazioni, ma la liquidità richiede anche acquirenti, sedi di negoziazione e modalità di rimborso praticabili.
• Tenuta dei registri e trasparenza: i registri condivisi possono migliorare la visibilità e ridurre il lavoro di riconciliazione. La visibilità dipende dai controlli di accesso; un sistema tokenizzato non deve necessariamente rendere pubbliche tutte le informazioni.
• Programmabilità: i contratti possono coordinare trasferimenti condizionati, pagamenti e altre operazioni, riducendo alcuni passaggi manuali.

La BRI descrive tali benefici come potenziali e osserva che molti restano non dimostrati o comportano compromessi.

Nel regolamento dei titoli, il meccanismo delivery-versus-payment può coordinare il trasferimento di uno strumento con il pagamento. Un ciclo di regolamento più breve può ridurre alcune esposizioni, ma il regolamento istantaneo può aumentare la necessità di disporre immediatamente di denaro e titoli. L’OCSE avverte pertanto che il regolamento immediato non è necessariamente preferibile per ogni partecipante.

Sfide e rischi

• Diritti giuridici ed esecuzione: la titolarità del token, la proprietà dell’asset di riferimento e i diritti azionabili nei confronti di un emittente possono differire. Le norme sui titoli, sugli immobili e le altre norme applicabili continuano a essere rilevanti.
• Custodia e controparti: un registro non può impedire il fallimento di un custode o emittente off-chain. I titolari dipendono dagli accordi che tutelano l’asset di riferimento e definiscono il loro credito.
• Liquidità e rimborso: un asset negoziato come token può restare difficile da vendere o rimborsare. Promettere token liquidi a fronte di asset di riferimento illiquidi può generare pressioni sui rimborsi.
• Valutazione e tecnologia: dati di prezzo inaffidabili, errori negli smart contract e chiavi private compromesse possono compromettere un accordo. I collegamenti tra protocolli e l’uso ripetuto di garanzie possono aumentare la leva e trasmettere perdite.
• Adozione e interoperabilità: piattaforme frammentate, costi di integrazione, partecipazione limitata al mercato e sistemi incompatibili possono ostacolare l’implementazione. Sono barriere da valutare, non problemi che l’emissione di un token risolve automaticamente.

Un documento di lavoro della 2025 BRI sulla tokenizzazione immobiliare negli Stati Uniti ha rilevato che, durante gli shock, la liquidità dipendeva dalle funzioni di riacquisto delle piattaforme, che comportavano anche un rischio maggiore di insolvenza della piattaforma. Il risultato illustra uno specifico compromesso istituzionale; non dimostra che ogni immobile tokenizzato disponga di un mercato secondario liquido.

Tokenizzazione degli RWA in DeFi

I token compatibili possono essere negoziati tramite applicazioni blockchain o accettati come garanzia per ottenere prestiti. I token di fondi o di debito possono collegare i flussi di cassa degli investimenti off-chain ai servizi finanziari on-chain. L’uso consentito dipende dallo strumento e dal protocollo: i requisiti di ammissibilità e le restrizioni ai trasferimenti possono impedire a un token di essere utilizzato da ogni portafoglio o pool di liquidità.

I rendimenti possono provenire dall’investimento di riferimento, per esempio da interessi o redditi immobiliari; la tokenizzazione in sé non genera tali flussi di cassa. Combinare uno strumento con prestiti o altri protocolli introduce ulteriori dipendenze contrattuali e tecniche. Il FSB individua nella componibilità e nell’uso ripetuto delle garanzie possibili fonti di leva e interconnessione.

Esempi di tokenizzazione degli RWA

Centrifuge

Centrifuge fornisce infrastrutture per prodotti di gestione patrimoniale tokenizzati. La sua documentazione distingue il protocollo dal gestore patrimoniale: quest’ultimo gestisce il prodotto e ne stabilisce le condizioni. I token rappresentano posizioni in specifiche classi di quote e il rimborso segue le procedure di elaborazione degli ordini del prodotto. I prodotti possono avere requisiti diversi di ammissibilità e approvazione dei portafogli; pertanto i prodotti Centrifuge non offrono tutti gli stessi diritti o la stessa liquidità.

MakerDAO e Sky

MakerDAO ha sviluppato accordi di garanzia RWA all’interno del proprio protocollo per le stablecoin. La documentazione RWA descrive token utilizzati per contabilizzare asset off-chain, i cui diritti azionabili dipendono da documenti giuridici, controparti e custodi. Un articolo di ricerca 2024 della Federal Reserve Bank of New York, con data limite dell’analisi a giugno 2023, descrive titoli del Tesoro a breve termine a garanzia di DAI. Tale analisi documenta un collegamento storico con la finanza tradizionale; non accerta le disponibilità attuali. MakerDAO è entrata nell’ecosistema Sky nel 2024.

Ondo Finance

Ondo offre prodotti di investimento tokenizzati, tra cui OUSG. La sua documentazione OUSG descrive partecipazioni in un fondo di investimento soggette a requisiti di ammissibilità e registrazione, anziché la proprietà diretta di singoli buoni del Tesoro. L’accesso è limitato agli investitori idonei. Gli investimenti del fondo, le modalità di sottoscrizione e i meccanismi di rimborso sono specifici del prodotto; le descrizioni del portafoglio al lancio non vanno considerate come indicazione delle disponibilità attuali.

RealT

RealT descrive RealTokens come partecipazioni in una LLC o società che possiede l’atto di proprietà dell’immobile, con token distinti per ciascun immobile. I titolari idonei ottengono i diritti indicati nell’offerta, non direttamente l’atto di proprietà. RealT richiede inoltre indirizzi di portafoglio registrati e approvati per i trasferimenti; l’idoneità viene valutata per ciascun immobile. Lo studio 2023 della Federal Reserve descrive indipendentemente l’uso, in questo modello, di LLC proprietarie degli immobili.

Emissione istituzionale di obbligazioni

La Banca europea per gli investimenti ha emesso un’obbligazione digitale biennale da €100 milioni nell’aprile 2021, utilizzando Ethereum per la registrazione e il regolamento.

Il progetto pilota britannico DIGIT

Il 6 ottobre 2026, il ministero del Tesoro britannico ha nominato Barclays, HSBC, Lloyds, Morgan Stanley, NatWest e RBC Capital Markets co-responsabili principali per il Digital Gilt Instrument (DIGIT), un progetto pilota di obbligazione governativa britannica nativamente digitale. Le loro responsabilità comprendono la sottoscrizione, il coinvolgimento degli investitori e la distribuzione.

Il progetto pilota era previsto entro il primo trimestre del 2027. Il progetto annunciato è a breve scadenza, utilizza una piattaforma nell’ambito del Digital Securities Sandbox, include il regolamento on-chain ed è separato dal programma principale di gestione del debito pubblico. L’annuncio descrive i preparativi per l’emissione; non dimostra che un’obbligazione sia già stata emessa.

Prospettive future della tokenizzazione degli RWA

Lo sviluppo dipende da diritti azionabili, custodia affidabile, asset di regolamento adeguati, interoperabilità e partecipazione sostenibile al mercato. La valutazione 2025 dell’OCSE ha rilevato un’adozione limitata e un’implementazione frammentata nonostante una notevole sperimentazione. Questa valutazione datata degli ostacoli non determina le dimensioni future del mercato.